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開發(fā)商違規(guī)出售回遷房致合同無(wú)效的司法認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)

法律評(píng)析:開發(fā)商違規(guī)出售回遷房致合同無(wú)效的司法認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)

一、案情簡(jiǎn)介

2010年,原告趙峰與被告天盛公司簽訂《回遷安置協(xié)議書》,約定購(gòu)買北京市東城區(qū)某回遷房,總價(jià)75.4萬(wàn)元。趙峰按指示將購(gòu)房款匯入公司指定賬戶,但天盛公司既未交房也未退款。法院查明,趙峰非拆遷范圍內(nèi)居民,協(xié)議內(nèi)容虛假,損害公共利益,最終判決合同無(wú)效,天盛公司需返還購(gòu)房款并賠償利息損失。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

  1. 合同效力認(rèn)定:非拆遷居民通過(guò)虛假協(xié)議獲取回遷房是否損害公共利益?
  2. 返還金額計(jì)算:收款賬戶非公司賬戶時(shí),如何認(rèn)定實(shí)際收取的購(gòu)房款?
  3. 利息賠償標(biāo)準(zhǔn):合同無(wú)效后,原告主張四倍貸款利率的利息是否合理?

三、法律分析

  1. 合同無(wú)效的法定依據(jù)
    根據(jù)《民法典》第153條,違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。本案中,天盛公司虛構(gòu)拆遷戶身份,通過(guò)虛假協(xié)議將回遷房違規(guī)出售給非拆遷居民,直接損害了真實(shí)拆遷戶的安置利益,構(gòu)成對(duì)公共利益的侵害,故合同自始無(wú)效。
  2. 實(shí)際收款金額的司法推定
    法院認(rèn)定錢華、孫宇為天盛公司指定收款人,結(jié)合轉(zhuǎn)賬流水、同類案件判決及發(fā)票收據(jù)等證據(jù),確認(rèn)趙峰支付的75.4萬(wàn)元為單套房屋購(gòu)房款。盡管公司辯稱僅認(rèn)可部分金額,但法院通過(guò)“完整證據(jù)鏈”突破形式審查,認(rèn)定款項(xiàng)性質(zhì)。
  3. 利息損失賠償?shù)墓叫钥剂?/strong>
    合同無(wú)效后,天盛公司長(zhǎng)期占用購(gòu)房款導(dǎo)致趙峰喪失購(gòu)房機(jī)會(huì),法院支持按四倍貸款利率計(jì)算利息。雖被告主張高額利息變相鼓勵(lì)違法行為,但法院認(rèn)為資金占用損失客觀存在,需平衡過(guò)錯(cuò)與損害后果,符合公平原則。

四、判決啟示

  1. 合同真實(shí)性與合法性審查:購(gòu)房者需警惕“特殊渠道”房源,尤其是回遷房等政策性房屋,應(yīng)核查賣方資質(zhì)及合同真實(shí)性,避免因協(xié)議違法導(dǎo)致權(quán)益落空。
  2. 證據(jù)鏈構(gòu)建的重要性:款項(xiàng)支付憑證、第三方證明(如村委會(huì)蓋章文件)、同類案件判決等均可作為關(guān)鍵證據(jù),強(qiáng)化主張的合理性。
  3. 行政監(jiān)管漏洞的警示:本案暴露了行政機(jī)關(guān)在審查法律文書真?zhèn)螘r(shí)的疏漏,提示相關(guān)部門需完善電子文書核驗(yàn)機(jī)制,防范利用偽造文件騙取不動(dòng)產(chǎn)登記。

五、結(jié)語(yǔ)

本案體現(xiàn)了司法對(duì)實(shí)質(zhì)公平的追求:一方面嚴(yán)格審查合同效力,維護(hù)公共利益;另一方面通過(guò)證據(jù)鏈推定實(shí)際交易事實(shí),保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí),案件折射出房地產(chǎn)交易中法律風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管短板,提醒公眾強(qiáng)化法律意識(shí),行政機(jī)關(guān)亦需提升審核能力,共同構(gòu)建規(guī)范有序的房產(chǎn)交易環(huán)境。

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