拆遷安置房未領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證能否轉(zhuǎn)讓?
雙方簽訂合同約定轉(zhuǎn)讓未領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房是否可以，該合同是否有效?
因市政拆遷所需，開發(fā)公司為王某安置住房一套。王某隨后與劉某訂立一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王某在開發(fā)公司交付安置房后將此房轉(zhuǎn)讓給劉某，房款為17萬元。同年4月，開發(fā)公司與王某進(jìn)行了結(jié)算，向王某交付了安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證實(shí)單、計(jì)稅發(fā)票等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件。王某隨后依約將房屋交付劉某，劉某亦給付了全部房款。后因王某拒不提供安置房的相關(guān)證件協(xié)助劉某過戶，雙方產(chǎn)生糾紛，劉某遂訴至法院，請求判令王某履行協(xié)助過戶義務(wù)。王某辯稱，其未實(shí)際領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證就將安置房轉(zhuǎn)讓給劉某，房屋轉(zhuǎn)讓合同無效;故反訴請求確認(rèn)合同無效，雙方返還房屋、房款。另查，安置房在訴訟時(shí)的市場價(jià)格為20萬元。
本案的主要爭議焦點(diǎn)是王某的領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證之前能否轉(zhuǎn)讓該房。
我國城市房地產(chǎn)治理法第三十七條第項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。訴訟中，王某據(jù)此主張?jiān)A爭房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。實(shí)務(wù)中，也有不少當(dāng)事人和部分法官持相同的觀點(diǎn)，認(rèn)為房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證，未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓。對此筆者不敢茍同。
筆者認(rèn)為，上述法律規(guī)定的立法目的是為了保證進(jìn)入市場交易的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚合法，避免來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進(jìn)入市場后，擾亂市場秩序，損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于國家治理和監(jiān)督。但是，我們并不能由此得出房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證的結(jié)論。房屋產(chǎn)權(quán)證并不是惟一能夠證實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)清楚合法的證書。房屋權(quán)屬證書包括產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn)權(quán)證以外的國家有權(quán)部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí)、房屋使用權(quán)證、房屋銷售許可證、房屋產(chǎn)權(quán)審核單等一切證件、證實(shí)材料。一個(gè)最有代表性、普遍性的例子，就是在城市商品房開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商在申請預(yù)售商品房時(shí)，房管部門只依法審查核發(fā)待售商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商取得許可證后就可以合法出售房屋了，房管部門并不發(fā)給開發(fā)商相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，不把領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證作為出售商品房的前提條件。在商品房預(yù)售的情況下，由于商品房尚未建成，也不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)登記。此時(shí)，房管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證不僅證實(shí)開發(fā)商出售房屋的合法性，也證實(shí)了出售房屋的權(quán)屬，起到臨時(shí)產(chǎn)權(quán)證的作用，成為房屋權(quán)屬證書的一種。由于開發(fā)商沒有每套商品房的產(chǎn)權(quán)證，為了交易所需，房管部門遂向開發(fā)商出具每套房屋的產(chǎn)權(quán)證實(shí)單，開發(fā)商與購房者結(jié)算后，將此單轉(zhuǎn)交給后者，后者憑此單在完稅后向房管部門申請領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。因此，對于購房者而言，產(chǎn)權(quán)證實(shí)單也起到臨時(shí)產(chǎn)權(quán)證的作用，與購房合同一起共同證實(shí)待領(lǐng)證房屋的權(quán)屬，也成為房屋權(quán)屬證書的一種。
房管部門、開發(fā)商及購房者在行政治理和市場交易中逐步形成的用產(chǎn)權(quán)證實(shí)單臨時(shí)代替產(chǎn)權(quán)證的操作程序有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。臨時(shí)的產(chǎn)權(quán)證實(shí)單有著正式的產(chǎn)權(quán)證不可替代的優(yōu)點(diǎn)：減少交易環(huán)節(jié)，節(jié)約交易成本，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的行政服務(wù)，維護(hù)法律文書的權(quán)威。因?yàn)殚_發(fā)商在其開發(fā)的商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后隨即要交付購房者，購房者立即就會(huì)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，其間的時(shí)間差極短，假如機(jī)械地要求開發(fā)商先領(lǐng)取每套商品房的產(chǎn)權(quán)證，勢必造成隨后各購房者再過戶領(lǐng)取新證，原證因此而作廢。這必然增加當(dāng)事人的交易成本，延長交易時(shí)間，也大大增加房管部門的工作量。對開發(fā)商而言，剛剛領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證隨之又作廢，完全是不必要的浪費(fèi)，最終此費(fèi)用會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，無謂地增加購房者的負(fù)擔(dān)，有百害而無益。反之，產(chǎn)權(quán)證實(shí)單既具有臨時(shí)產(chǎn)權(quán)證的作用，保證交易的合法性，又大大簡化了行政程序，使交易變得便捷、安全，因而為社會(huì)所廣泛接受和踐行。
通過上述分析，本案的紛爭基本上可以迎刃而解。本案的標(biāo)的物雖為拆遷安置房，但本質(zhì)上與普通商品房無異，在安置前產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)公司，安置后產(chǎn)權(quán)屬王某，最終要由購房者劉某領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。基于上述理由，房管部門同樣向開發(fā)公司核發(fā)了安置房的產(chǎn)權(quán)證實(shí)單。王某在訂立合同時(shí)有拆遷合同;在合同履行階段，取得了該房的產(chǎn)權(quán)證實(shí)單及計(jì)稅發(fā)票等證件，具備了相關(guān)的權(quán)屬證書，故依照合同法有關(guān)規(guī)定，王某有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋。本案不屬于城市房地產(chǎn)治理法第三十七條第項(xiàng)禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的法定情形。據(jù)此，本案所涉拆遷安置房轉(zhuǎn)讓合同主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法，應(yīng)為有效合同。王某作為出賣方，依約負(fù)有將安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給劉某的義務(wù)，故劉某請求其辦理過戶的訴請應(yīng)予支持。
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