王某濤與王某崗及濟(jì)南某中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定出售自己與妻子于某的共同房屋，事后，于某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同，最終，法院駁回了于某的訴求。其中，中介公司曾在簽訂合同時(shí)與于某通過(guò)電話。
于某與王某崗系夫妻關(guān)系，婚后兩人購(gòu)買(mǎi)了位于濟(jì)南市某小區(qū)房屋一套。王某濤與王某崗及濟(jì)南某中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價(jià)90余萬(wàn)元。合同簽訂后王某濤累計(jì)支付房款70萬(wàn)元。合同簽訂后，王某崗、于某取得了涉案房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，登記所有權(quán)人為于某，共有權(quán)人為王某崗。之后王某崗對(duì)案涉房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并將房屋交付王某濤使用至今。于某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。經(jīng)查明，濟(jì)南某中介公司陳述簽訂合同時(shí)通過(guò)王某崗的電話向于某核實(shí)了其是否同意賣(mài)房、與王某崗的關(guān)系，并審查了于某的身份證、結(jié)婚證原件及于某委托王某崗簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的委托書(shū)。故王某崗簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)視為王某崗與于某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為合法有效，法院駁回了于某的訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師表示：夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無(wú)權(quán)代理，但并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。買(mǎi)受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，應(yīng)視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如果夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款：當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。《合同法》第四十八條：行為人沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出
上海房產(chǎn)律師提示：代理權(quán)是能夠據(jù)之進(jìn)行代理并使行為的效力直接歸屬于被代理人的權(quán)限。代理權(quán)并不屬于民事權(quán)利，而是一種權(quán)限、資格或法律地位。
