【案情介紹】
馬某父母1990年離婚，馬某由其父親直接撫養(yǎng)，居住于其父單位所分公房。1999年馬某之父與邵某結(jié)婚，婚后不久三人進京經(jīng)商。2002年10月，馬某之父去逝。2003年3月馬某之父單位房改，邵某用馬某之父工齡以標準價購買了該房，并于2005年12月辦理了房產(chǎn)證。2006年8月，馬某撬門換鎖，唆使親屬強行住進該房。2006年10月邵某訴請法院判令馬某騰房。庭審中馬某以對爭議房屋享有居住權(quán)為由抗辯，經(jīng)法院主持調(diào)解，馬某與邵某達成調(diào)解協(xié)議，確認房屋歸馬某所有，馬某給付邵某7萬元補償款，并當庭予以了支付。馬某拿著法院調(diào)解書上房管局辦理過戶時，房管局答復該房屋購買時使用了馬某之父的工齡，應(yīng)屬于馬某之父的遺產(chǎn)，辦理過戶手續(xù)還需要提交馬某祖母(其祖父已去逝)放棄繼承的公證書。
【律師評析】
房改前馬某對爭議房屋應(yīng)享有居住權(quán)，邵某以自己名義參加房改應(yīng)征得馬某同意。本案中邵某參加房改沒取得馬某同意，購買程序存在問題，馬某可以起訴確認公房買賣合同無效。另外，根據(jù)目前的司法實踐，馬某可以房改前對房屋享受居住權(quán)為由，起訴確認房屋為邵某與馬某共有。
在未確認邵某購房合同無效并撤銷房產(chǎn)證之前，馬某撬門換鎖強行入住行為是一種非法侵入住宅和破壞他人財產(chǎn)的嚴重違法行為，邵某可請求公安機關(guān)予以處理。
關(guān)于邵某以馬某之父工齡購買的房產(chǎn)是否屬于遺產(chǎn)?《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復函》([2000]法民字第4號)規(guī)定：夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。馬某之父死亡前因生病救治欠下外債，不存在遺產(chǎn)可以分割，購房款為邵某個人所出，依照該規(guī)定則房產(chǎn)應(yīng)屬于邵某所有，而非馬某遺產(chǎn)。
需要指出的是，《批復》內(nèi)容缺乏理論依據(jù)和操作性。《批復》規(guī)定：如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。其一，根據(jù)繼承法的規(guī)定，遺產(chǎn)指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，對于死亡后取得的財產(chǎn)，不宜按遺產(chǎn)處置;其二，購房款是夫妻共同積蓄還是個人所得無法認定，貨幣為種類物，無法認定其所有權(quán)歸屬，而且房改購房款也不多，一般人都具有購買能力。
綜上，法院調(diào)解書確認的內(nèi)容比較合理，而房管局要求馬某提供其祖母放棄繼承遺產(chǎn)的公證則缺乏法律依據(jù)。
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