【案情】
被告李某于2010年購(gòu)買A小區(qū)房屋一套，原告為上海某資產(chǎn)管理有限公司在2010年與A小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位以及被告本人均簽訂有物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并自當(dāng)年起依照上述協(xié)議為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但由于對(duì)該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)很不滿意，李某拖欠2010年、2011年以及2012年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直不愿意交。
故物業(yè)公司將其訴至法院，要求李某全額交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共4709.56元。李某辯稱，由于物業(yè)公司提供的保安服務(wù)不到位，致使其家中在2012年9月被盜，現(xiàn)該盜竊案已經(jīng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)立案并抓獲了嫌疑人，但該盜竊給李某造成被盜物品損失8073.67元，故要求以2012年物業(yè)服務(wù)費(fèi)抵銷其財(cái)產(chǎn)損失，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
【爭(zhēng)議】
本案在審理過程中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，物業(yè)公司存在物業(yè)服務(wù)瑕疵，對(duì)此，業(yè)主能否主張以其當(dāng)年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)抵銷所遭受的財(cái)產(chǎn)損失。
?【評(píng)析】
我國(guó)《合同法》第九十九條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外”，此為法定抵銷。我國(guó)《合同法》第一百條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷”，此為合意抵銷。所謂合意抵銷，是指按照當(dāng)事人雙方的合意所為的抵銷。
本案中，物業(yè)公司與李某之間存在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司對(duì)李某擁有主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債權(quán)。在李某被盜后，直接導(dǎo)致李某財(cái)產(chǎn)損失的是盜竊犯罪嫌疑人，因此物業(yè)公司的保安服務(wù)狀況只能被視為盜竊案件發(fā)生的誘因之一，而不是給李某造成財(cái)產(chǎn)損失的直接原因。對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失，李某應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或刑事附帶民事訴訟等方式，要求盜竊犯罪嫌疑人就其侵權(quán)行為進(jìn)行賠償。債務(wù)抵銷的首要前提是雙方當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)互享債權(quán)，因此，不能將物業(yè)公司視為給李某造成財(cái)產(chǎn)損失的侵權(quán)人。
失去“雙方當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)互享債權(quán)”這一前提，債務(wù)抵銷當(dāng)然無(wú)從談起。物業(yè)公司僅應(yīng)就其物業(yè)服務(wù)瑕疵承擔(dān)對(duì)李某減免當(dāng)年度部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任，此類減免的依據(jù)是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行不全面造成，卻不涉及對(duì)李某損失的賠償。
?【審判】
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告接受A小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位的委托為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，其與李某簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議亦為雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律法規(guī)的規(guī)定，屬于合法有效的，原告與被告雙方均應(yīng)恪守履行合同的義務(wù)。原告物業(yè)公司為李某提供了物業(yè)服務(wù)，李某理應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其未予交納應(yīng)視為不妥的行為。
故對(duì)原告要求李某給付拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求其合理部分，有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。但原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，導(dǎo)致李某居住的房屋發(fā)生盜竊案，給李某造成損失，原告對(duì)于李某在2012年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予減收，減收數(shù)額由法院依據(jù)本案實(shí)際情況予以酌定。并最終判決李某給付物業(yè)公司2009年、2010年、2012年物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)4067.35元。
?
?
