隨著房價的不斷上漲，房產(chǎn)中介公司也如雨后春筍般出現(xiàn)。為獲取更有利的市場地位和交易優(yōu)勢，某些中介公司會與房產(chǎn)賣家簽訂“獨家”代理合同，約定在一定的期限內(nèi)由該中介公司負責對外出售房產(chǎn)，賣家不得私自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。賣家們知道嗎，從此開始您就喪失了自行出售房產(chǎn)的權(quán)利！
【案情】
2015年2月，蔣某與某房產(chǎn)中介公司經(jīng)協(xié)商簽訂《房產(chǎn)出售委托書》，約定被告將其所有的房地產(chǎn)委托原告代售，該委托為獨家委托代理，雙方約定了出售價格和委托期限。該委托書還約定，傭金由賣家支付該物業(yè)出售價的1%，由買家支付該物業(yè)出售價的1%，傭金在買賣雙方簽訂買賣合同時支付。在委托期限內(nèi)賣家私自與買家簽訂買賣合同或私自成交，仍應(yīng)視為中介公司的行為，賣家應(yīng)向中介公司按實際出售價的3%支付傭金。
委托書簽訂后，中介公司雖然帶了不少客戶到蔣某處看房，但均未成交。在委托期限內(nèi)，蔣某與案外人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，將委托中介公司代售的房產(chǎn)以人民幣350萬元的價格轉(zhuǎn)讓給案外人。
中介公司得知后要求蔣某支付傭金，雙方協(xié)商未成，中介公司為此訴至法院。
【分析】
上海房產(chǎn)律師認為本案有三個焦點：1、蔣某與中介公司簽訂的《房產(chǎn)出售委托書》法律性質(zhì)如何？2、蔣某私自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為是否違約？3、如果違約，蔣某是否要承擔3%的傭金？
中介公司與蔣某簽訂的《房產(chǎn)出售委托書》具有合同的性質(zhì)，系雙方的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法、有效，對雙方均具有約束力。
《房產(chǎn)出售委托書》簽訂后，中介公司介紹了大量客戶至蔣某處看房，雖最終未能成交，但這并不能說中介公司沒有開始履行合同義務(wù)。現(xiàn)蔣某在委托期限內(nèi)未經(jīng)中介公司同意將委托代售房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人屬違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是蔣某獨自完成的，無中介公司協(xié)助。中介公司除了預(yù)期的由蔣某支付0.5%傭金收入外亦無其他損失，合同約定出售價3%的傭金顯然過高，蔣某可以請求法院進行調(diào)整。
【判決】
最終，法院認定蔣某違約，但中介公司主張的傭金數(shù)額過高，由于蔣某房產(chǎn)出售價為人民幣350萬元，法院最終以房產(chǎn)出售價的1%計算傭金，判決蔣某需給付傭金應(yīng)為人民幣3.5萬元。
【結(jié)束語】
“獨家”代理是近年來房產(chǎn)中介公司常用的一種獲取穩(wěn)定房源的手段，這使得中介公司在代理出售房產(chǎn)時能好地掌控房產(chǎn)價格和選擇買方。雖然這能促進房產(chǎn)中介努力為房產(chǎn)賣家提供更多的交易機會，但賣家為此所付出的代價也非常昂貴的，其在一定期限內(nèi)失去了以更好的價格或其他更好條件成交的可能性。
上海房產(chǎn)律師認為“獨家”代理對于房產(chǎn)賣家來說并未必是件好事，一旦“私自”賣房，其將面臨違約的風險。因此，房產(chǎn)賣家在對待“獨家”代理這樣的問題時務(wù)必謹慎。
