提示：盡管物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)管理合同》的約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，存在違約行為。但業(yè)主完全拒絕交納物業(yè)費(fèi)是缺乏法律依據(jù)的。
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[案情簡(jiǎn)介]
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2010年費(fèi)某入住新房的發(fā)現(xiàn)該小區(qū)已發(fā)生多起盜竊、許多樓幢入戶大門門鎖被損，其樓上住戶在頂層養(yǎng)雞和種菜，并將雞糞用于澆菜，雞糞氣味讓人非常難受，且物業(yè)公司將底層架空層作為居委會(huì)辦公場(chǎng)所，致使排氣不暢通。費(fèi)某多次向物業(yè)公司反映均無果。由于費(fèi)某對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，故從2011年6月開始拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在拖欠了兩年物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)公司將費(fèi)某訴至法院，要求支付3614元的物業(yè)費(fèi)。
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［案例評(píng)析］
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根據(jù)《合同法》第六十條的規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”同時(shí)，《物權(quán)法》第八十三條也規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”，業(yè)主應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則以及全面履行原則，客觀、全面、如實(shí)地履行合同約定的義務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的人民法院應(yīng)予支持。該解釋沒有說明業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
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在業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在服務(wù)不到位等違約行為的，甚至是物業(yè)公司根本就沒有提供相應(yīng)的服務(wù)時(shí)，鑒于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)質(zhì)量和約定標(biāo)準(zhǔn)都存在著差距，那么按照權(quán)利義務(wù)相一致的原則，就應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酌情的予以扣除。結(jié)合本案，法院按照20%的比例相應(yīng)扣減費(fèi)某物業(yè)費(fèi)的判定也是合情合理的。
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[法院判決］
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庭審時(shí)，費(fèi)某辯稱物業(yè)公司沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)故有權(quán)不交納物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，費(fèi)某向法庭提供了相關(guān)證據(jù)。最后，法院判定適當(dāng)減少費(fèi)某的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由費(fèi)某交納2891.2元物業(yè)費(fèi)。
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