最高人民法院于2002年6月11日作出關于建設工程價款優先受償權問題的批復，其內容有以下幾條： 1、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。2、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。3、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。4、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。上述幾條在實踐過程中存在以下幾個法律適用問題：
1、竣工的具體含義應確定。該批復明確規定承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算；其含義包括兩方面一方面是實際竣工日期，另一方面是約定竣工日期。但現實踐當中施工合同約定的是大致的竣工時間或者說只約定了竣工時間范圍，并且對竣工的具體含義沒有明確界定，一旦發生糾紛雙方各執一詞。一種觀點認為約定交付使用為竣工，另一種觀點認為約定驗收合格為竣工，還有的認為約定承包人向發包人提交工程竣工報告書之日為竣工。同時發生竣工不能的時候往往是施工合同雙方都有責任，那么究竟該如何解釋竣工一詞，發生糾紛責任大小及范圍該如何劃分，相關部門應給予具體的標準和解釋，或者法官可通過法律推理運用自由裁量權按通常通用的方式方法進行解釋。
2、該優先權如何定性。批復中明確規定該優先權優于抵押權和其他債權，也就是說此項優先權不是抵押權也不是留置權更不是質押權。筆者認為該項優先權的性質較為特殊相當于《海商法》中的船舶優先權，一旦性質有所確定那么優先效力也幾乎確定，如優先于一般或特殊抵押權、一般債權，甚至優先于稅款、行政款項等。
3、優先權行使的具體程序如何。程序問題主要牽扯以下幾個方面：一是行使的主體，包括可以主張工程優先權的主體，行使拍賣、折價權主體；二是向誰主張優先權如何主張；三是優先受償部分的劃分；四是執行程序。筆者認為行使優先權的主體根據該項權利的設置目的應為施工方的具體承包人，若為多個具體承包人則任何一個承包人均有權行使；有權對項目工程拍賣折價的只能是執法機關或者工程權屬人；享有優先權的主體可直接向工程權屬人主張權利，也可向仲裁機構或法院主張權利，但直接向工程權屬人主張權利不可設為前置程序，仲裁機關和法院也不得以未向直接責任人員主張責任為由拒絕受理；若工程權屬人拒絕行使，則法院可以根據法院或仲裁機構的法律文書強制執行。同時筆者認為法院和仲裁機構的相關法律文書應具體明確優先權的行使及范圍。
4、優先受償款的支付范圍：筆者認為承包人對工程價款優先受償權是一項補償性權利而非懲罰性權利，所以優先受償的工程款包括工人工資、材料款等在工程建設中實際支出的款項，不應包括發包人違約所造成的承包人的違約金或利息損失部分。以此類推，凡屬補償承包人因承建該項工程的合理支出都應在優先范圍內。
5、優先權行使的沖突問題。最高法院批復中明確規定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。那么如果出現優先權和上述內容的沖突，承包人的利益和買受人的利益該如何平衡。筆者認為此款規定意皆優先權的失效，沖突部分的利益只能轉化為承包人的一般債權。但是還應視具體情況而定，如買受人并未支付百分之五十的款項或者說支付了百分之五十或全部款項但是購房合同無效，那么承包人還應可以行使優先權。
6、判決書的明示問題，優先權是否應在裁判文書中明示，如何明示，各地法院做法不一。有的予以明示，并明確標明可以優先受償的范圍和內容；有的只是告知明示的權利。
1、? 房產律師網是一群有著豐富經驗的專職訴訟律師創建的網站，長期致力于對我國訴訟制度及訴訟技巧的研究與實踐，目的在于為涉及訴訟案件的委托人提供切實可行的法律幫助
2、? 如有任何疑問，請理解與我們聯系，歡迎撥打免費咨詢熱線：021-51602957
